Promulguée le 23 novembre 2018, la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a introduit des réformes majeures pour la gestion de la copropriété en France. Cette loi modifie en profondeur la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et complète les dispositions de la loi ALUR. Que vous soyez copropriétaire, membre du conseil syndical, syndic professionnel ou syndic bénévole, ce guide complet vous explique en détail toutes les nouvelles obligations et mesures liées à la loi ELAN en copropriété.
De la mise en conformité du règlement de copropriété au vote par correspondance en assemblée générale des copropriétaires, en passant par les travaux de rénovation énergétique et la répartition des charges de copropriété, nous abordons chaque aspect de cette réforme pour vous permettre de respecter vos obligations et de simplifier l'administration de la copropriété.
Qu'est-ce que la loi ELAN en copropriété ?
La loi ELAN (loi n 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) est une réforme globale du logement et de l'habitat en France. Son entrée en vigueur a marqué un tournant dans la gestion de la copropriété. Cette loi vise à simplifier le fonctionnement des copropriétés, moderniser l'administration de la copropriété et adapter la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété aux enjeux actuels.
Les objectifs principaux de la loi ELAN
La loi ELAN poursuit plusieurs objectifs pour la copropriété : simplifier la gestion de la copropriété, renforcer le rôle du conseil syndical, clarifier le statut des parties communes à jouissance privative, moderniser les règles de vote en assemblée générale des copropriétaires, et encourager la rénovation énergétique des immeubles. Elle complète l'ordonnance du 30 octobre 2019 qui précise de nombreuses dispositions transitoires.
La loi ELAN s'articule avec le code de la construction et de l'habitation, la loi ALUR de 2014 et la loi Climat et Résilience de 2021. Ensemble, ces textes forment le cadre réglementaire complet de la copropriété en France. Le gouvernement a voulu, par cette réforme, adapter les règles aux nouvelles réalités du marché immobilier et améliorer la gestion de la copropriété au quotidien.
Concrètement, la loi ELAN modifie la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sur de nombreux points. Elle introduit de nouvelles règles pour le syndicat des copropriétaires, le syndic de copropriété et le conseil syndical. Chaque copropriétaire doit connaître ces dispositions pour exercer pleinement ses droits et respecter ses obligations.
Les principales mesures de la loi ELAN en copropriété
La loi ELAN introduit plusieurs mesures structurantes pour la copropriété. Voici les principaux changements qui impactent la gestion de la copropriété au quotidien, depuis son entrée en vigueur en novembre 2018.
Le renforcement du conseil syndical
La loi ELAN renforce considérablement le rôle du conseil syndical dans la copropriété. Le président du conseil syndical dispose désormais de pouvoirs élargis pour contrôler la gestion du syndic de copropriété, qu'il soit syndic professionnel ou syndic bénévole. Le conseil syndical peut demander au syndic de copropriété la communication de tout document lié à l'administration de la copropriété.
Par exemple, le conseil syndical peut déléguer certaines décisions au syndic de copropriété pour simplifier la gestion courante. Cette mesure permet une réactivité plus rapide dans la prise de décision, sans attendre la prochaine réunion de l'assemblée générale des copropriétaires. Le mandat du conseil syndical est clarifié par la loi ELAN, garantissant une meilleure gouvernance au sein du syndicat des copropriétaires.
Les nouvelles prérogatives du conseil syndical
- Droit de contrôle renforcé sur la gestion du syndic de copropriété
- Possibilité de délégation de pouvoir par l'assemblée générale des copropriétaires
- Accès facilité aux documents de la copropriété
- Rôle d'intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic professionnel ou bénévole
Parties communes à jouissance privative
L'une des innovations majeures de la loi ELAN concerne la reconnaissance officielle des parties communes à jouissance privative. Avant cette loi, le droit de jouissance exclusif sur une partie commune n'avait pas de définition légale précise. La loi ELAN inscrit dans la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété le concept de parties communes affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire.
Les parties communes à jouissance privative sont des espaces qui appartiennent au syndicat des copropriétaires mais dont un copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusif. Il peut s'agir, par exemple, d'une terrasse, d'un jardin ou d'une cour. Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division doivent mentionner ces parties communes spéciales. La mise en conformité du règlement de copropriété est nécessaire pour intégrer cette nouvelle notion, conformément aux dispositions de la loi ELAN.
Toute modification de l'usage d'une partie commune, y compris un éventuel changement de destination, doit faire l'objet d'une décision en assemblée générale des copropriétaires à la majorité requise. Le syndic de copropriété inscrit la question à l'ordre du jour et le syndicat des copropriétaires statue.
Mise en conformité du règlement de copropriété
La mise en conformité du règlement de copropriété est l'une des mesures phares de la loi ELAN. L'objectif est de mettre à jour les règlements de copropriété anciens pour les adapter aux nouvelles dispositions législatives. La conformité du règlement de copropriété garantit une meilleure gestion de la copropriété et évite les litiges entre copropriétaires.
Obligation de mise en conformité
Le syndic de copropriété doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. Cette mise à jour concerne notamment la mention des parties communes spéciales, des parties communes à jouissance privative et de la répartition des charges de copropriété. La conformité du règlement est essentielle pour éviter toute contestation en cas de litige.
La mise en conformité du règlement de copropriété nécessite un vote en assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix. Le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole, prépare le projet de modification et le soumet au syndicat des copropriétaires. Le document de mise à jour doit être conforme à l'état descriptif de division et au statut de la copropriété.
En présent, la loi ELAN a rendu cette mise en conformité facultative dans certains cas, mais elle reste fortement conseillée. L'absence de mise en conformité peut entraîner des difficultés de gestion de la copropriété, notamment en matière de répartition des charges et de définition des parties communes spéciales.
Le vote par correspondance en assemblée générale
Le vote par correspondance est une innovation majeure de la loi ELAN pour les copropriétés. Avant cette réforme, les copropriétaires devaient être présents ou représentés lors de l'assemblée générale des copropriétaires pour exprimer leur vote. La loi ELAN offre désormais la possibilité de voter par correspondance sur chaque résolution inscrite à l'ordre du jour.
Le syndic de copropriété envoie le formulaire de vote par correspondance avec la convocation à l'assemblée générale. Chaque copropriétaire indique sa décision (pour, contre ou abstention) sur chaque question de l'ordre du jour. Les voix exprimées par correspondance sont comptabilisées avec celles des copropriétaires présents ou représentés pour atteindre la majorité des voix requise. Cette mesure simplifie la prise de décision et favorise la participation de tous les copropriétaires, y compris ceux qui ne peuvent pas assister à la réunion.
Le vote par correspondance est inscrit dans le procès-verbal de l'assemblée générale. Le syndic de copropriété doit conserver les formulaires de vote et les joindre au procès-verbal. Cette procédure garantit la transparence des décisions du syndicat des copropriétaires.
Travaux de rénovation énergétique en copropriété
La rénovation énergétique des copropriétés est un axe majeur de la loi ELAN, complété par la loi Climat et Résilience. Les copropriétés doivent désormais réaliser un DPE collectif (diagnostic de performance énergétique) et élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux incluant des mesures de rénovation énergétique. Ces obligations visent à réduire la consommation énergétique des immeubles et les frais de chauffage pour chaque copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires doit inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux de rénovation énergétique. Le budget prévisionnel doit intégrer les dépenses liées à ces travaux. La réalisation d'un audit énergétique est une étape préalable recommandée pour évaluer les besoins de l'immeuble et prioriser les interventions. Les travaux de rénovation peuvent inclure l'isolation thermique, le remplacement du système de chauffage ou la mise en place de solutions énergétiques performantes.
Obligations en matière de rénovation énergétique
- Réalisation obligatoire du DPE collectif pour les copropriétés de plus de 50 lots
- Élaboration d'un projet de plan pluriannuel de travaux de rénovation énergétique
- Vote du budget prévisionnel incluant les travaux de rénovation en assemblée générale
- Mise en place d'un fonds travaux alimenté chaque année par les copropriétaires
Répartition des charges de copropriété
La répartition des charges de copropriété est un sujet central de la gestion de la copropriété. La loi ELAN apporte des précisions sur la distinction entre charges générales et charges spéciales. Les charges générales concernent l'entretien et l'administration de la copropriété (parties communes, assurance de l'immeuble, gestion courante). Les charges spéciales concernent les services et équipements dont seuls certains copropriétaires bénéficient.
Le règlement de copropriété définit la répartition des charges entre les copropriétaires selon les tantièmes de chaque lot de copropriété. Toute modification de cette répartition nécessite un vote en assemblée générale des copropriétaires. Les charges de copropriété impayées constituent un problème fréquent. La procédure de recouvrement des charges débute par une mise en demeure envoyée par le syndic de copropriété. En l'absence de paiement, des pénalités peuvent s'appliquer par jour de retard, et le syndic peut engager une procédure de recouvrement judiciaire. Le délai de prescription pour le recouvrement des charges est de cinq ans.
Obligations du syndic de copropriété
Le syndic de copropriété, qu'il soit syndic professionnel ou syndic bénévole, a des obligations renforcées par la loi ELAN. Il est chargé de l'administration de la copropriété, de l'entretien de l'immeuble et de l'exécution des décisions du syndicat des copropriétaires. La loi ELAN précise le contenu de son mandat et ses responsabilités.
Parmi les obligations du syndic de copropriété, on retrouve : la convocation de l'assemblée générale des copropriétaires, la rédaction et l'envoi de l'ordre du jour, la gestion du budget prévisionnel, la mise en conformité du règlement de copropriété, la tenue du registre des copropriétés et la réalisation des travaux votés par le syndicat des copropriétaires. Le syndic de copropriété doit également veiller à la salubrité de l'immeuble, ce qui inclut la lutte contre les nuisibles dans les parties communes.
En matière d'assurance, le syndic de copropriété doit souscrire une assurance responsabilité civile et veiller à ce que l'immeuble soit couvert contre les dommages. L'assurance de la copropriété protège contre les risques liés aux parties communes et aux dommages causés aux tiers. Le propriétaire de chaque lot doit également disposer d'une assurance pour sa partie privative.
Loi ELAN et lutte contre les nuisibles en copropriété
La loi ELAN a renforcé les obligations en matière de salubrité et de lutte contre les nuisibles en copropriété. L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété confie au syndic de copropriété la mission d'entretien et de conservation de l'immeuble. La dératisation et la désinsectisation des parties communes font partie intégrante de cette obligation.
Le syndic de copropriété doit réaliser des vérifications régulières des locaux susceptibles d'attirer les nuisibles : caves, sous-sols, locaux poubelles, gaines techniques et parties communes. En cas d'infestation, le syndic doit engager rapidement une intervention professionnelle sans attendre un vote en assemblée générale des copropriétaires. Les frais constituent des charges de copropriété réparties entre les copropriétaires.
En l'absence d'intervention du syndic, les copropriétaires disposent de recours. Une mise en demeure écrite doit être adressée au syndic de copropriété. Le conseil syndical peut inscrire la question à l'ordre du jour de l'assemblée générale. En dernier recours, un recours en justice peut être engagé devant le tribunal judiciaire pour obliger le syndic à agir et demander des dommages et intérêts.
La suppression des vide-ordures
La loi ELAN a simplifié la procédure de suppression des vide-ordures en copropriété. Avant cette loi, la suppression nécessitait une majorité qualifiée difficile à atteindre. Désormais, la suppression du vide-ordures peut être votée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés en assemblée générale (article 24) lorsqu'un impératif d'hygiène le justifie.
- Nuisances olfactives récurrentes malgré l'entretien
- Prolifération de nuisibles (cafards, rongeurs) attirés par les déchets
- Non-respect du règlement sanitaire départemental
- Impossibilité de maintenir une hygiène satisfaisante
Obligations des propriétaires bailleurs
La loi ELAN renforce les obligations du propriétaire bailleur en matière de décence du logement. Le bailleur doit délivrer un logement décent et exempt d'infestation de nuisibles avant la conclusion du bail. Si des nuisibles sont présents lors de l'entrée dans les lieux, c'est au propriétaire de prendre en charge les frais d'éradication. En cours de bail, si l'infestation provient des parties communes de la copropriété, c'est au syndic d'agir. Le bailleur ne peut pas se décharger de cette responsabilité en l'absence d'action du syndic de copropriété.
Recours en justice et délai de prescription
En cas de litige en copropriété, la loi ELAN et la loi ALUR prévoient des procédures de recours en justice. Le délai de prescription pour les actions liées aux charges de copropriété impayées est de cinq ans. La procédure de recouvrement des charges débute par une mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant par le syndic de copropriété. En l'absence de régularisation, le syndic peut engager une procédure judiciaire. Des pénalités de retard s'appliquent par jour de retard.
Pour les litiges relatifs au règlement de copropriété, un recours en justice devant le tribunal judiciaire est possible. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic de copropriété, peut demander l'exécution des décisions de l'assemblée générale. Le président du conseil syndical peut également engager certaines actions au nom du syndicat des copropriétaires, conformément aux dispositions de la loi ELAN. Avant d'engager un recours en justice, il est recommandé de saisir un conciliateur de justice pour tenter une résolution amiable du litige.
Mettre en place un contrat de prévention
Pour respecter les obligations de la loi ELAN en matière de salubrité, la mise en place d'un contrat de prévention avec une entreprise spécialisée est la solution la plus efficace pour la copropriété. Ce type de contrat s'inscrit dans la gestion de la copropriété et peut être voté en assemblée générale des copropriétaires à la majorité des voix.
Avantages d'un contrat de prévention pour la copropriété
- Visites préventives régulières pour détecter les problèmes dans les parties communes
- Interventions d'urgence incluses sans frais supplémentaires
- Budget maîtrisé intégré au budget prévisionnel de la copropriété
- Rapports d'intervention pour prouver le respect des obligations du syndic de copropriété
- Conseils personnalisés pour améliorer la prévention dans l'immeuble
En résumé
La loi ELAN de novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a profondément réformé le statut de la copropriété. De la mise en conformité du règlement de copropriété au renforcement du conseil syndical, en passant par le vote par correspondance et les travaux de rénovation énergétique, chaque mesure vise à simplifier la gestion de la copropriété.
Le syndic de copropriété, qu'il soit professionnel ou bénévole, doit respecter ses obligations en matière d'administration de la copropriété, de répartition des charges et de lutte contre les nuisibles. Les copropriétaires disposent de recours en cas de manquement, de la mise en demeure au recours en justice.
Pour la prévention contre les nuisibles en copropriété, la mise en place d'un contrat avec une entreprise spécialisée reste la solution la plus efficace. Le syndic de copropriété peut inscrire ce contrat à l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires pour un vote à la majorité des voix.
